Se ho un mutuo che grava sulla casa che devo vendere, quando lo devo estinguere?

“Se ho un mutuo che grava sulla casa che devo vendere, quando lo devo estinguere?     “Se ho un mutuo che grava sulla casa che devo vendere, quando lo devo estinguere?” Ecco la domanda che, molto spesso, gli agenti di Immobiliare Tirsena si sentono fare da parte di chi, appunto, vorrebbe vendere la propria casa nonostante però, ci sia ancora un mutuo da estinguere. “Vendere una casa su cui grava ancora un mutuo è una situazione piuttosto comune, soprattutto in Italia, dove molti immobili vengono acquistati proprio grazie a un finanziamento bancario – spiega il titolare Angelo Salvatori - Tuttavia, molti proprietari si chiedono come gestire questa situazione al momento della vendita, in particolare riguardo all'estinzione del mutuo”. In questo articolo, esploreremo quando e come estinguere il mutuo in caso di vendita dell'immobile, illustrando le varie opzioni disponibili e le procedure da seguire.

Quando è necessario estinguere il mutuo?

Quando si vende una casa con un mutuo in corso, l'estinzione del mutuo è un passaggio inevitabile, poiché l'ipoteca che grava sull'immobile deve essere cancellata prima che la proprietà possa essere trasferita al nuovo acquirente. La banca, infatti, ha un diritto reale sull'immobile fino al completo pagamento del debito, e questo diritto si riflette nell'ipoteca iscritta sull'immobile. Per questo motivo, l'estinzione del mutuo è generalmente contestuale alla vendita dell'immobile, ossia avviene prima o contemporaneamente al rogito notarile.

Le principali opzioni per estinguere il mutuo durante la vendita

Esistono due principali modalità per estinguere il mutuo al momento della vendita della casa: l'estinzione anticipata totale del mutuo prima del rogito, oppure l'estinzione contestuale alla vendita, utilizzando il ricavato della transazione. Vediamo nel dettaglio queste due opzioni. 1. Estinzione anticipata del mutuo prima della vendita In questo caso, il venditore provvede a estinguere il mutuo prima di procedere alla vendita dell'immobile. Per farlo, è necessario contattare la banca e richiedere un conteggio estintivo, ovvero l'importo esatto da pagare per chiudere il mutuo anticipatamente. Questo calcolo tiene conto del capitale residuo, degli interessi maturati e, eventualmente, di una penale per l'estinzione anticipata. 2. Estinzione contestuale alla vendita “Questa – aggiunge Salvatori - è l'opzione più comune e conveniente per la maggior parte dei venditori. In questo caso, il mutuo viene estinto direttamente con parte del ricavato della vendita. Al momento del rogito notarile, infatti, il compratore paga il prezzo di acquisto della casa, e parte di questo importo viene utilizzata per saldare il debito residuo con la banca”.   In questo caso il venditore richiede alla banca il conteggio estintivo del mutuo, e al momento della stipula del rogito, il notaio provvede a trasferire la parte necessaria del prezzo direttamente alla banca. Una volta estinto il debito, la banca rilascia la quietanza e si procede con la cancellazione dell'ipoteca. “Un aspetto fondamentale da tenere in considerazione – spiega nel dettaglio il titolare di Immobiliare Tirsena - è la cancellazione dell'ipoteca. Una volta estinto il mutuo, è necessario procedere con la cancellazione dell'ipoteca iscritta sull'immobile che, ad oggi, avviene automaticamente e gratuitamente da parte della banca entro 30 giorni dall'estinzione del mutuo”. Un'ulteriore opzione, anche se meno comune, è la possibilità di vendere l'immobile con l'accollo del mutuo. In questo caso, l'acquirente si assume la responsabilità di pagare le rate residue del mutuo già esistente. Tuttavia, questa opzione è praticabile solo se la banca approva il nuovo debitore, e può risultare meno attraente per l'acquirente, soprattutto se le condizioni del mutuo originario non sono vantaggiose. “In sintesi, se si sta vendendo una casa su cui grava un mutuo, la procedura di estinzione dipende principalmente dalle proprie esigenze e dalle circostanze della vendita – precisa Salvadori - Se si dispone della liquidità necessaria, si può scegliere di estinguere il mutuo anticipatamente e semplificare la vendita. Altrimenti, l'opzione più comune è quella di estinguere il mutuo contestualmente al rogito, utilizzando parte del ricavato della vendita”.