La vendita di un immobile ricevuto in donazione: difficoltà, valutazioni e soluzioni

La vendita di un immobile ricevuto in donazione è un’operazione certamente complessa e che può nascondere diverse insidie di carattere fiscale e legale, sia per chi vende che per chi acquista. Dal punto di vista legale non c’è nessuna norma che vieti di venderlo, perchè il donatario è ufficialmente proprietario dell'immobile tramite un atto pubblico notarile e può disporne come meglio crede.
Tuttavia, la sua vendita potrebbe essere compromessa dalla successione ereditaria, nel caso in cui il donante non sia più in vita, in quanto gli altri eredi potrebbero ritenere lese le proprie quote di legittima e fare eventuali opposizioni. Approfondiamo insieme come poter vendere in sicurezza un immobile donato e nelle giuste tempistiche.

Le difficoltà di vendere una casa ricevuta in donazione

Gli eredi legittimari possono creare dei problemi, perché nell’eredità è necessario includere non solo i beni presenti nel patrimonio al momento della morte, ma anche quelli derivanti da precedenti donazioni. Le quote di legittima sono quote ereditarie destinate agli eredi legittimi (in genere il coniuge e i figli) che vengono stabilite per legge e riguardano la divisione del patrimonio del defunto, al di là della volontà del testatore.

Nel caso in cui si leda la quota minima ereditaria, gli eredi possono far valere i propri diritti nei confronti del donatario e della compravendita dell’immobile per diversi anni: nello specifico 20 anni dall’atto di donazione o 10 anni dall’apertura della successione, tempo massimo per richiedere la restituzione dell’immobile da parte degli altri eredi. Potrebbero arrivare a pretendere, se pur legalmente più complesso, la restituzione dell’immobile da parte dell’acquirente. La Legge di Bilancio approvata nel 2019 comunque ha mitigato questo aspetto, inserendo maggiori tutele a favore dell’acquirente.  

Altro motivo riguarda le difficoltà di natura bancaria o ipotecaria. La maggior parte degli istituti bancari, infatti, difficilmente concede un finanziamento per l’acquisto di un bene che potrebbe non far più parte del patrimonio del venditore. L’assenza, infatti, di prove sugli eredi legittimi e possibili rivalse economiche potrebbe compromettere l’acquisto dell’abitazione e invalidare le garanzie necessarie per concedere un mutuo. 

Un ultimo aspetto, a prescindere dai problemi legati alla successione, è di natura prettamente fiscale: il decadimento delle agevolazioni del bonus prima casa. Quando si usufruisce di questo bonus non è possibile rivendere l’immobile prima di 5 anni dalla stipula del rogito, pena la perdita delle agevolazioni fiscali. Qualora si intenda procedere alla vendita in tempi più brevi, per non incorrere in sanzioni molto salate, sarà necessario presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate che provvederà al ricalcolo delle imposte precedentemente scontate.

Cosa fare per vendere una casa ricevuta in donazione

Certamente questi possibili rischi possono distogliere l’interesse verso l’immobile da parte di un possibile compratore.
Prima di tutto, per vendere senza difficoltà un’immobile ricevuto in donazione, è consigliabile verificare se ci sono altri eredi che hanno diritto alla quota minima sull’immobile. In tal caso la soluzione migliore è far firmare dagli eredi un atto di rinuncia, in cui dichiarano di non agire con future rivendicazioni sull’abitazione e di non esercitare la cosiddetta “azione di riduzione” (per consentire una ripartizione più equa del patrimonio del defunto). In questo modo si può rafforzare la propria posizione di venditore. L’atto di rinuncia, tuttavia, non annulla di fatto le quote di legittima, ma regolamenta soltanto l’impossibilità di richiedere la restituzione dell’immobile. Gli eredi possono rivalersi sugli altri beni dell’eredità. Per ottenere anche una riduzione delle quote di legittima è necessario che il donante sia deceduto.
Esistono comunque dei vincoli temporali che limitano le possibilità di contestazione della donazione dell’immobile da parte degli eredi legittimari del donante. Gli eredi non possono opporsi prima del decesso del donante, se il decesso è avvenuto da più di dieci anni o se la donazione è avvenuta da più di venti anni. Al di fuori di questi limiti temporali, dunque, è possibile vendere la casa donata senza rischio di rivalse.

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